Méconnus, les frais (dits) annexes n'ont cessé de grossir au point de majorer considérablement la note à payer du crédit. Mais si la plupart de ces frais, pas si annexes, sont incontournables, vous avez presque toujours une solution pour les réduire, au moins un peu, à condition d'être vigilant, de savoir les négocier...
Dans un passé pas si lointain (jusqu'en 1990 environ), remplir, étudier et gérer un dossier de crédit faisait partie du travail normal d'un banquier qui se rémunérait alors grâce aux intérêts des crédits accordés. Et puis un beau jour, une banque a décidé de faire payer aux clients, sous la fumeuse appellation «frais de dossier» le salaire de ses collaborateurs, et le temps qu'ils passent avec vous.
Aussitôt, toutes les banques se sont empressées d'adopter ce génial (et lucratif) principe. Sauf pour les crédits aidés, comme le prêt à 0 % qui en sont exemptés.
Certains établissements ont heureusement la décence (fut-elle commerciale) de les maintenir dans une limite de 600 à 800€. Les courtiers, eux, semblent avoir pris le parti de limiter ces frais autour de 500€.
La préoccupation essentielle du banquier, c'est d'être sûr de récupérer son argent. Il vous demandera donc de lui fournir des garanties, c'est-à-dire la possibilité de vous faire rendre gorge si d'aventure vous ne vouliez pas ou ne pouviez plus payer. De la plus classique à la plus moderne, ces garanties sont toutes payantes, mais certaines sont bien trop chères et doivent être évitées quand cela est possible.
Vous avez le choix entre trois garanties: la caution d'une société spécialisée, l'hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers. La caution reste la moins chère des garanties.
Le principe en est simple: une société spécialisée (le Crédit Logement, la Saccef, par exemple) se porte caution (garante) pour vous auprès de la banque qui vous consent le crédit immobilier, c'est-à-dire qu'elle prend l'engagement de payer le crédit à votre place si vous ne le payez pas.
En échange de ce service et du risque qu'elle prend, la société de caution vous demande de lui déposer, au moment de l'achat du logement, une somme qui varie selon le montant du crédit.
Cette somme se décompose en une commission (partie la plus faible) définitivement acquise à la société de caution, et une contribution (sorte de dépôt de garantie) à un fonds mutuel de garantie (FMG).
Lorsque vous aurez remboursé le prêt (par échéances normales ou par anticipation), on vous remboursera environ 75 % du dépôt.
C'est le cas du Crédit Logement.
En revanche, à l'entrée, elles vous réclament en principe une somme plus faible. Constatée par un acte sous seing privée, la cautionne nécessite pas d'acte notarié, ni à la signature du crédit ni à son remboursement. Il n'y a pas non plus de frais de mainlevée au moment où vous revendez le logement, puisqu'il s'agit d'un simple acte sous seing privé (voir tableau page 126).
Exemple: pour un prêt de 100 000 €, vous versez à la société de caution (ici, Crédit Logement) 1 300 €. Sur cette somme, la société prélève une commission de 300 €. Il reste 1 000 €, versés au fonds de garantie.
Lorsque vous rembourserez le prêt, vous récupérerez 750 €. La garantie vous aura donc réellement coûté : 1 300 € (votre versement) - 750 € (que vous avez récupérés) = 550 €.
Attention: avant d'accorder sa garantie, la société de caution peut, après étude, refuser votre dossier si elle l'estime risqué.
Le refus de la caution n'est pas définitif. Le dossier peut être de nouveau présenté par la banque, après que les éléments qui ont motivé le refus ont été supprimés ou corrigés. Garantie directement attachée au logement, elle permet à l'établissement prêteur de le vendre si vous cessez de rembourser votre crédit.
Ainsi, pour un prêt de 180 000 €, il faut compter 2 750 €, au titre des honoraires du notaire et des taxes fiscales, et ce uniquement pour la création et l'inscription de l'hypothèque. Et ce n'est pas fini: vous supporterez aussi, presque toujours, des frais de mainlevée.
Explications: L’hypothèque se périme (s'annule) automatiquement et sans formalité un an après le remboursement intégral du prêt. Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une variante de l'hypothèque, mais en moins cher. La prime d'assurance fait l'objet d'une majoration (surprime) par rapport à celle qui serait appliquée pour une personne en bonne santé, toutefois plafonnée pour les emprunteurs dont les revenus ne dépassent pas le plafond de la Sécurité sociale, donc 3682€ par mois, soit 32 184€ annuels si le nombre de parts fiscales du foyer est de 1 ou 2.
Pour parer ce risque, le banquier demandera à l'emprunteur de souscrire une assurance décès invalidité. Le coût d'une assurance décès invalidité est payé par l'emprunteur (entre 0,35 et 0,60% du montant emprunté).
Or, si les compagnies d'assurances respectent cette obligation et créditent du montant correspondant les banques souscriptrices de leurs contrats de groupe, ces dernières refusent de le rétrocéder à leurs clients emprunteurs.
L'UFC-Que Choisira ainsi calculé qu'une fois les sinistres indemnisés et déduits les frais de gestion et de commercialisation, les banques ont pu, en dix ans, conserver à leur profit une somme de 11,5 milliards d'euros.
L'UFC Que choisir a décidé de porter l'affaire en justice pour demander aux tribunaux de condamner les banques à reverser à leurs clients, conformément à la loi, les sommes qui leur reviennent. En attendant, l'association incite les assurés à solliciter auprès de leur assureur le versement des bénéfices techniques et financiers dégagés par leur contrat d'assurance emprunteur. Ils prévoient également un délai de franchise de quatre-vingt-dix à cent quatre-vingt jours avant de vous indemniser.
De plus, l'indemnisation est limitée dans le temps, de dix-huit à quarante-huit mois maximum, selon les contrats. Très avantageuse à l'origine, l'assurance perte d'emploi a vu ses prix exploser avec la montée du chômage. Comptez entre 0,30 et 0,70 % du capital emprunté, soit 1 à 5 % du montant de la mensualité de crédit, c'est-à dire, pour une échéance de 1500 €, 75 € par mois, en moyenne.