Le 14 mai dernier, Claude Taffin et Bernard Vorms, ont remis leur rapport sur l'accès au crédit au logement des seniors et des personnes à revenus irréguliers, qui propose deux produits pour élargir à moyen terme le crédit à ces segments de marché : le prêt sécurisé à l'accession à la propriété et le prêt hypothécaire cautionné.
Les caractéristiques de l'offre de crédit en France sont parmi les plus favorables aux accédants. La concurrence entre les établissements est vive, de sorte que les taux sont plus bas que chez la plupart de nos voisins. Ils sont assez «égalitaires», puisque, pour un même type d'opération, les conditions ne diffèrent pas beaucoup en fonction de la situation sociale des clients. Enfin, le taux de défaillance est faible et les saisies restent exceptionnelles.
Cette situation serait parfaitement satisfaisante si tous ceux qui souhaitent acheter un logement pouvaient en bénéficier. Or tel n'est pas le cas. Sont écartés ceux auxquels la modicité de leurs revenus, même renforcés par une aide publique, interdit d'envisager l'achat d'un logement, mais aussi ceux qui s'écartent du modèle majoritaire en fonction duquel la filière de l'accession s'est construite. Les exclus du crédit au logement constituent une population hétérogène.
Les deux motifs principaux d'exclusion tiennent à la nature des revenus et à l'âge ou l'existence d'un «risque aggravé» qui interdisent l'accès à l'assurance décès-invalidité. Concernant la nature des revenus, il ne s'agit pas de personnes dont les revenus sont insuffisants mais de celles dont le revenu ne peut pas être apprécié sur une période suffisamment longue. La distinction doit être faite entre revenus irréguliers (indépendants, professions libérales) et revenus précaires (travail temporaire ou intérimaire, contrats à durée déterminée, contrats aidés, stages et apprentissage).
Dans le premier cas, c'est le revenu qui est imprévisible, dans le second, c'est sa durabilité. Car la France est le pays d'Europe qui a le plus de contrats précaires, à l'exception de l'Espagne. Ce sont essentiellement les jeunes qui sont touchés par cette forme de précarité de l'emploi : de l'ordre de 65 % à 20 ans, leur proportion tombe à 25 % vers 25 ans et rejoint la moyenne européenne (de l'ordre de 10%) vers 30 ans.
En outre, ce type d'emploi a fortement progressé au cours des deux dernières décennies : la part des formes particulières d'emploi (CDD, apprentissage, intérim ou contrats aidés) a doublé entre 1982 et 2005. Celles-ci représentent, en 2005, 12% de l'emploi total contre 6 % en 1982 et affectent en très grande majorité les moins de 3o ans.
Pour les emprunteurs qui ne peuvent obtenir d'assurance décès-invalidité, le contraste entre la pratique française et celle de la plupart des autres pays développés est le plus marqué. Chez nous, l'accès à l'assurance décès-invalidité conditionne, à de très rares exceptions près, l'accès au crédit. Se trouvent donc écartés du crédit certains emprunteurs, qui ne sont pas nécessairement modestes, mais auquel leur âge ou leur état de santé interdit de souscrire une assurance décès-invalidité.
Il leur sera parfois possible de s'assurer, mais à des conditions prohibitives, voire telles que l'incidence actuarielle du coût de l'assurance porterait le TAEG au-delà du taux légal de l'usure, surtout en période de taux bas. Si la population des personnes âgées potentiellement concernée est très large et en augmentation, aucune source ne permet de dénombrer les acquéreurs âgés contraints de renoncer à l'emprunt. La cible est constituée en majorité de ménages déjà propriétaires qui auraient besoin soit de changer de logement, par exemple pour se rapprocher du centre ou pouvoir accueillir un proche ou un auxiliaire de vie sous leur toit, soit de réaliser des travaux d'adaptation au grand âge.
Il pourrait s'agir aussi de locataires de longue date du parc social auxquels l'allongement de la durée des prêts permettrait une accession tardive. Les établissements de crédits avancent différents arguments pour refuser d'accorder des prêts à ces catégories de ménages : l'absence de tarification des coûts d'instruction et des risques d'abord.
Le prêt à l'accession est un produit industriel. Les prêteurs disposent de techniques bien rôdées, qui toutes sélectionnent les candidats répondant au «modèle standard» à revenus stables et durables. L'instruction personnalisée de la demande des ménages qui sortent de ce schéma est plus coûteuse et le risque d'appréciation plus malaisé.
Les prêteurs évoquent volontiers l'attitude des juges : en cas de contentieux, ces derniers seraient enclins à mettre en avant l'imprudence du prêteur lors de l'instruction du dossier, en se référant à des «normes», notamment de taux d'effort, qui ne sont, en réalité, jamais précisément définies et qui sont fondées sur une approche traditionnelle des dossiers, donc inadaptées à une clientèle n'entrant pas dans le cadre standard.
Mais c'est la jurisprudence de la Cour de cassation qui constitue le véritable obstacle : le prêteur est jugé fautif s'il a consenti à un emprunteur, profane, un prêt disproportionné au regard de ses capacités de remboursement présentes et à venir («crédit en relation avec les revenus visibles et prévisibles de l'emprunteur»).
En matière de crédit au logement, deux éléments comptent en effet aux yeux du prêteur : la valeur du gage, c'est-à-dire, le plus souvent, celle du bien financé, et la solvabilité de l'emprunteur. Mais, alors que les établissements de crédit de la plupart des pays tiennent compte à la fois de la valeur du logement donné en garantie (au point que le terme «mortgage» désigne, à la fois, la garantie et le prêt hypothécaire) et des revenus de l'emprunteur, les Français attachent peu d'importance à la valeur du logement, à de très rares exceptions près.
Du point de vue de l'établissement de crédit, la garantie est la même puisqu'il s'agit de le rembourser en cas de défaillance de l'emprunteur et ce quelle qu'en soit la cause. La dénomination de prêt hypothécaire cautionné reflète exactement ce que serait ce nouveau produit ; les établissements de caution proposeraient aux établissements de crédit qui sont leurs partenaires une caution alternative à l'ADI. Ils exigeraient une inscription hypothécaire et détermineraient librement leurs normes d'intervention exigence en matière d'apport personnel, durée des prêts, coût de la garantie.
La caution ne couvrira évidemment pas la dette résiduelle des héritiers, mais son coût sera moins élevé que celui de l'assurance-décès. S'agissant d'un service nouveau, ses conditions ne pourront être définies que de façon progressive. Comme on l'a vu, la cible est difficile à cerner, mais elle devrait être suffisante pour atteindre la masse critique minimale de dossiers qui justifie la mise au point d'un nouveau service par un petit nombre d'établissements de caution.